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¿Cuánto cuesta construir una subdivisión de casas en un gran terreno?

Soy un potencial comprador de vivienda por primera vez en San Diego, California y como la mayoría de los compradores en estos días en Cali encuentro que el mercado es bastante caro y estoy tratando de llegar a formas innovadoras ser capaz de pagar una casa.

Una de las ideas era ver si podía comprar un terreno y construir mi propia casa. Puede que sea barato o no. Tal vez sería mucho más caro que comprar una casa en Zillow o de un constructor, sin embargo, quería que fuera mi propia conclusión, en lugar de que viniera de otra persona. Decidí hacer mi propia investigación y calcular mis propios números.

Actualmente, si quieres comprar una casa de 2500-3000 pies cuadrados a estrenar en un buen barrio de San Diego, puede costar alrededor de $800K. From my research, I found that it costs somewhere around $ 200/pie cuadrado para construir una casa. Por supuesto, se trata de una cifra aproximada.

Me encontré con una pieza de 1,9 acres de tierra (83000sqft) por $ 600K en un barrio muy bueno y el distrito escolar. 83K sqft puede acomodar al menos 10 casas.

Mirando los números parece una ganga pero ha estado en Zillow de 4 meses. Definitivamente me gustaría ir a ver este terreno, pero ¿cómo es posible que una oferta así no tenga compradores durante 4 meses? ¿Podría haber algo mal?

¿Qué puede haber de malo en esto? ¿Me estoy perdiendo algo muy obvio?

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No sé qué cálculos haces para concluir que es un trato increíble. $200/sqft to build a 2500sqft house means $ 500k en costes de construcción. Si se añade el precio del terreno, hay que gastar $1.1M in total, significantly more than the $ 800k que usted lista como un buen precio para una casa de este tipo. ¿Puede aclarar por qué, concretamente, cree que esta oferta es demasiado buena para ser cierta? En particular, ¿por qué es un terreno atractivo para usted ¿a que no se puede comprar y construir una casa en ella por menos de lo que se puede gastar en una casa nueva? ¿O simplemente tienes curiosidad por saber por qué alguien no ha puesto varios apartamentos en él?

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Bueno, como he puesto en los detalles de mi pregunta: se trata de un terreno de 2,2 acres en el que se pueden construir 10 casas (al menos). Pero dado el tamaño del terreno, puedo unir fuerzas con otras personas que también están en el mercado y bajar totalmente el precio del terreno por pieza a digamos 100k?

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¿Se puede subdividir? ¿Existen restricciones de zonificación que lo hagan indeseable? ¿Está en una llanura de inundación? ¿Podría ser un negocio fantástico que ningún inversor inmobiliario de la región haya descubierto? Tal vez, pero probablemente no.

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Txugo Puntos 845

Puede que a un banco no le guste prestarte dinero por esto. Eso es un inconveniente.

Has puesto entre 500.000 y 600.000 dólares por una casa monstruosa (3.000 metros cuadrados es más de tres veces el tamaño medio de las casas de hace cien años). Añade el precio del terreno a 60K (600K dividido entre diez). Donde yo vivo, hay un impuesto del 15% sobre el IVA en las casas nuevas. No puedo averiguar si California impone un impuesto sobre el IVA a las viviendas nuevas.

De todas formas, volviendo al tema, debido al riesgo de prestarte 660K por un terreno y una construcción, es posible que el banco sólo te deje prestar la mitad o menos del coste final previsto (no del valor).

Otro gran obstáculo es que dices en un comentario a quid "llegué a esta conclusión después de hablar con alguien que tenía su propiedad construida a principios de 2000 en la zona de la bahía por ese precio medio". Apliquemos un 3% de inflación en 15 años a esa cifra de 200$/pie cuadrado. Eso hace que el rango de costos de construcción sea de 780K-930K. Incluso con un 2% de inflación 670K-810K.

Editar:

Más tarde, OP amplió la pregunta convirtiéndola en una indagación sobre por qué la gente no colabora para comprar un terreno y construir sus casas. "En su día, esto no era tan atípico. Por ejemplo, los padres de mi pastor hicieron esto mismo cuando él era joven.

Aparte de los problemas individuales mencionados anteriormente, hay retos sociológicos que llegan.

Ejemplos:

  • Cuánta personalización puede hacer cada persona en su propiedad (ubicación de la casa en un terreno, diseño, etc...)
  • Si la familia ocho quiere construir una casa fea, ¿pueden los otros nueve vetar el diseño?
  • Con diez lotes efectivos, ¿qué pasa si uno falla?
  • ¿Tienen que utilizar la misma empresa de construcción?
  • ¿Se pueden encontrar otras nueve familias con las que hacer esto?
  • ¿Quién vive además de quién? ¿Quién lo decide?
  • Si los lotes propuestos provocan diferencias de costes inherentes a la construcción (por ejemplo, uno necesita un jardín o uno tiene un suelo rocoso), ¿quién asume el exceso de costes? ¿El grupo o el individuo?
  • Si los lotes no son idénticos, ¿deben pagar más los que tienen los trozos más ricos? ¿Cómo se determina eso? Sobre todo si se hace un descubrimiento que altere ese cálculo.
  • ¿Quién se lleva qué lotes? (Imagina una distribución 5x2 en la que los cinco últimos tienen acceso a un hermoso arroyo natural. O tal vez cinco están en la carretera principal y los otros cinco tienen árboles)

Estos son los fácil preguntas.

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Sus preguntas dentro de la respuesta son parte de lo que hay que acordar por adelantado. Si yo aportara algo y luego descubriera que el mejor plan creó el 5x2, me volvería loco. Los lotes orientados a la madera tienen mayor valor que los orientados a los árboles. Por eso, la mejor opción es que un inversor desarrolle y venda los lotes o las casas uno a uno. El problema difícil y supongo que el mayor problema es que el lote no produce la tierra que se permea lo suficientemente bien para 10 sub lotes. (BTW - 3000 pies cuadrados no es un monstruo en muchas áreas en los Estados Unidos. Algunas ciudades tienen casas de tamaño mínimo por la zonificación).

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Michal Kališ Puntos 16

Obviamente te falta que no haya una casa en el terreno por lo que la comparación de costes entre una casa y un terreno no es terriblemente válida.

Es posible que los terrenos no estén conectados a la red municipal de alcantarillado, energía y electricidad y que necesiten cambios de zonificación y permisos para esas conexiones.

Te falta que no sepas diseñar y construir una casa, así que tendrás que contratar a gente para esas tareas; luego vivirás el proceso, los dolores de cabeza y los probables excesos de presupuesto.

Edición: También te falta decir que los préstamos para el desarrollo de terrenos especulativos son significativamente diferentes de los préstamos para una vivienda unifamiliar.

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Bueno, un par de indicaciones. En el listado dice que hubo propiedades en este terreno que están quemadas. también mi estimación de contratar gente/permiso y construir por $200 sqft fue incluyendo todos los honorarios. Llegué a esta conclusión después de hablar con alguien que tenía su propiedad construida a principios de 2000 en la zona de la bahía por ese precio medio

2 votos

@CoffeeBean, así que justo después del estallido de la burbuja de las puntocom, digamos que hace 15 años, costaba unos 200 dólares/pie cuadrado construir una casa en la zona de la bahía. Algo me hace pensar que la tasa sería un poco diferente hoy en día.

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@quid El coste de edificio una casa en un terreno que ya se posee depende del coste de la mano de obra y los materiales, no tanto del mercado inmobiliario actual.

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Alex Papadimoulis Puntos 168

El coste estimado de 200 pies cuadrados de espacio habitable es alcanzable por los constructores que siguen uno de sus planes estándar. Construyen cientos de casas cada año en toda la región utilizando esos planes estándar. Tienen calendarios detallados para construir esas casas, y saben exactamente cuántos 2x4 se necesitan para construir la casa X con las opciones A, F y P. Compran cientos de lavavajillas y obtienen descuentos. Ese precio también incluye el coste del terreno en bruto y las mejoras necesarias de la propiedad.

Hay que conocer la zonificación de ese terreno. Necesita saber lo que puede construir por derecho, y lo que puede obtener excepciones. Usted no quiere pagar $ 600 K y luego descubrir que sólo se puede construir una casa de 1 nivel y sólo se puede utilizar 1/4 acre.

Tendría que empezar con un diseño y luego hacer que el arquitecto y el constructor y un abogado inmobiliario revisen la propiedad. Entonces podrán darle una estimación de lo que costaría poner ese diseño en esa propiedad.

¿83k pies cuadrados? Quiero decir que puede acomodar al menos 10 casas.

Depende de cuál sea el tamaño mínimo del lote. Si la densidad máxima permitida es de tres casas por acre, se pueden construir 6 en 2,2 acres, pero si el tamaño mínimo de la parcela es de 5 acres, se necesitará una excepción sólo para construir una casa. Y las excepciones implican papeleo, audiencias y abogados.

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Klas Lindbäck Puntos 175

Pensemos como un promotor inmobiliario.

En primer lugar, hay que comprobar con la comisión de urbanismo las restricciones de la zona. Digamos que la parcela es realmente adecuada para 10 viviendas.

Compra el terreno. También hay que financiar la construcción. Si no tienes suficiente dinero en efectivo, tienes que conseguir financiación de los bancos y quizá también de otras fuentes, porque los bancos no te prestarán toda la cantidad.

A continuación, hay que dividir la parcela en 10 trozos, asegurándose de que cada trozo tenga acceso a la calle y planifique el acceso a los servicios públicos (agua/alcantarillado/electricidad/banda ancha/líneas telefónicas). Planifica el tamaño y la posición de cada casa.

Conseguir la aprobación del edificio. Este es un proceso que puede llevar algún tiempo, especialmente si tienen preguntas de seguimiento.

Conseguir que un constructor construya las casas, incluyendo el trabajo del suelo y la preparación de los servicios públicos.

Conseguir la aprobación de las casas terminadas. Un inspector de obras comprobará que las casas se ajustan al permiso y a todas las leyes y normativas aplicables. Este paso puede suponer tiempo y un coste añadido.

Conseguir un agente inmobiliario para vender las nuevas viviendas. A menudo, el proceso de venta comienza en la fase de planificación y los primeros compradores pueden influir tanto en la distribución de la casa como en los acabados.

Su estimación de costes incluía un beneficio de 140 mil por cada casa. De esta cifra, un constructor debe restar los costes de financiación, los costes de los agentes inmobiliarios, los costes que haya olvidado incluir, los sobrecostes del presupuesto, los costes de imprevistos y los salarios de su personal y los suyos propios.

Estimo que el tiempo del proyecto es de 1,5-2 años.

Por lo tanto, tenemos un $8M project with a gross profit of $ 1,4 millones (sin incluir todos los costes). El beneficio neto probablemente sea de unos pocos cientos de miles. O menos.

Los promotores inmobiliarios con conocimientos locales podrían hacer una estimación mucho más precisa tanto del tiempo como del coste. Mi opinión es que lo han hecho, y como la parcela no se ha vendido desde hace tiempo, o bien el precio está en el extremo superior de lo que hace un proyecto rentable o hay otras restricciones que limitan el número/tamaño de las viviendas que se pueden construir en ella.

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Bryan Puntos 5634

La respuesta básica es que estás comparando manzanas y naranjas. Por un lado, está considerando un caso en el que alguien compra una sola casa ya construida. Por otro lado, estás considerando un caso en el que alguien compra un gran terreno, construye 10 casas y (presumiblemente) vende o alquila las 9 en las que no vive.

Se trata de dos esfuerzos totalmente diferentes. Podría ser razonable comparar el coste de un terreno del tamaño de una sola casa con el coste de un terreno similar con una casa ya en él. Pero no se puede comparar directamente el coste de comprar 10 casas de terreno con el coste de una casa. Como ya se ha dicho en otras respuestas, construir 10 casas supone una cantidad ingente de trabajo: un arquitecto tiene que diseñar la casa, alguien tiene que conseguir los permisos para construirla, alguien puede tener que conseguir las conexiones de agua, electricidad y alcantarillado, alguien tiene que construirla físicamente y luego multiplicar todo eso por 10 para 10 casas. Una vez que has terminado, todavía no has recuperado tu inversión. Sólo tienes 10 casas. Ahora hay que venderlas, lo cual es un trabajo completamente distinto.

Como las cosas que se comparan son tan diferentes, los compradores potenciales de ambos casos también son completamente diferentes. Esto explica la "incoherencia" entre el precio de venta y su percepción del valor. Los dos tipos de inmuebles se encuentran en dos mercados diferentes. Las personas que buscan comprar una sola vivienda son personas normales que buscan un lugar para vivir (o quizá intentan conseguir una propiedad de alquiler). Las personas que buscan comprar un terreno de 10 casas son promotores inmobiliarios con una serie de preocupaciones totalmente diferentes. Puede haber muchas razones por las que el terreno no se haya comprado todavía, pero no se puede comparar con el coste de casas comparables, porque casi nadie que busque una casa va a considerar comprar 2 acres de terreno en su lugar. Es como preguntar por qué llenar el depósito de gasolina de tu coche es mucho más caro por galón que comprar una gasolinera y darte gasolina gratis. Simplemente no son lo mismo.

Pero dado el tamaño del terreno, puedo unirme con otras personas que también están en el mercado y bajar totalmente el precio del terreno por pieza a digamos 100k?

Puedes hacerlo, pero básicamente lo que harás será formar una empresa de desarrollo inmobiliario de algún tipo. Esto abre todo un mundo de posibles problemas (por ejemplo, cómo se va a dividir la propiedad y qué ocurre si los propietarios no están de acuerdo con el desarrollo adecuado de sus partes).

Es absolutamente posible ganar dinero comprando terrenos y construyendo casas en ellos, especialmente en California. La gente lo hace todo el tiempo. Pero no es algo que debas intentar si no sabes lo que estás haciendo, y definitivamente no es lo mismo que simplemente comprar una casa para vivir.

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