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Debo comprar mi casa, en efectivo, o con una hipoteca e invertir el resto de mi dinero?

Me puede permitirse el lujo de comprar una casa (para vivir en mí mismo) en efectivo. La mayoría de mis amigos inversionistas me dicen que esto sería una idea tonta, porque yo podría ganar más en el interés por la compra de la casa con una hipoteca e invertir el resto de mi dinero.

Puedo obtener sus argumentos, pero al parecer, basado en menos-de-ciertos supuestos:

  1. Me gustaría ser capaz de obtener una confiable retorno de mi inversión superior a lo que tengo que pagar en intereses de la hipoteca.

  2. Me quedaría con la hipoteca el tiempo suficiente para que mi retornos de inversión que exceda el costo de interés.

1 es probablemente una suposición segura, aunque de ninguna manera es un hecho. En la actualidad, ninguna garantía de retorno de la inversión en instrumentos financieros (por ejemplo, Cd) podría acercarse a pagar una tasa de interés que iguala o excede el ~3.5% de interés tendría que pagar una hipoteca. El mercado de valores hace beat que, por supuesto, pero podría tanque.

2 es donde creo que un montón de gente no entiende los beneficios financieros de la compra de una casa en efectivo. A causa de la amortización, la cantidad que tendría que pagar en intereses cada año para mi hipoteca sería muy alto en el inicio de la hipoteca, y se reduciría gradualmente. Efectivamente, el coste de la hipoteca en el primer año sería mucho mayor que la nominal ~3.5 por ciento tasa de interés del préstamo.

Como resultado de ello, me gustaría tener la hipoteca por más de una década antes de que mi inversión en el año devuelve comenzó a exceder lo que tengo que pagar en intereses cada año en la hipoteca. Dado que la mayoría de las hipotecas sólo duran de 5 a 7 años antes de que la gente refinanciar o mover, parece incierto que me gustaría terminar con más dinero en el largo plazo mediante la contratación de una hipoteca.

Al final del día, la compra de la casa en efectivo parece más inteligente para mí, que es efectivamente el mismo que conseguir un garantizado de retorno igual a lo que había otra forma de pagar en interés de la hipoteca-que, de nuevo, sería de varios miles de dólares en el primer año que me dueño de la casa.

(También, otra razón para no obtener una hipoteca es la nueva ley de impuesto a la implicación de que yo, junto con el 94% de la del resto del país, no va a detallar mis deducciones porque yo no voy a golpear la deducción estándar. Hay, efectivamente, no hay ventajas fiscales para las hipotecas más para la mayoría de la gente.)

Para el registro, mi principal razón para la compra de la casa en efectivo es emocional, no financiera. Me voy a dormir mejor sabiendo que si yo fuera a perder mi trabajo, no tengo que preocuparme mucho por salir de la casa, porque mi única principales gastos mensuales son los impuestos a la propiedad (que son bastante fuertes aquí en Nueva York, pero todavía menos cada mes para esta casa de cinco habitaciones que le costaría alquilar un apartamento de un dormitorio en la misma ciudad).

Aún así, estoy en busca de una respuesta para mis amigos que están pasando por alto las complejidades de la hipoteca de amortización y de cómo eso impacta en el costo real de un préstamo dentro de la primera década más o menos. Estoy equivocado?

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Rupert Morrish Puntos 7292

Pregunte a sus amigos inversionistas si usted ya posee la casa, tendría que estar aconsejando a tomar una hipoteca con el fin de invertir en otros lugares. Si no, pídale que le explique la diferencia entre tomar una hipoteca en el día de la compra de la casa y tomando la misma hipoteca a cabo el día después.

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Grzenio Puntos 16802

Yo creo que hay un malentendido en el punto 2:

Efectivamente, el coste de la hipoteca en el primer año sería mucho mayor que la nominal ~3.5 por ciento tasa de interés del préstamo.

No, la tasa de su préstamo es la cantidad de interés que usted paga relativa a la pendiente. En el primer año de una hipoteca con una constante de pago mensual, sí, usted paga más interés (como un porcentaje de su pago) debido a que su saldo es mayor. Usted tendrá que pagar un poco menos de 3.5% el saldo de su préstamo de interés durante el primer año (es un poco menos porque se está reduciendo gradualmente su monto de capital así).

Así que, sí, usted puede ganar más de 3.5 , en promedio, por la inversión en renta variable que usted paga en interés de la hipoteca.

Donde la diferencia viene es el riesgo. El pago de la deuda (incluyendo una hipoteca) es, efectivamente, un libre de riesgo de inversión, ya que su tasa de interés está garantizado. Las ganancias en el mercado de valores son no garantizada. Algunos años usted va a ganar un 30-40%, unos años vas a perder un 30%. Cuando la inversión es prestado y atado en una casa, de un desplome del mercado puede llevar a un aparentemente infalible plan para sus rodillas. Cuando su casa se paga, usted no tiene preocupaciones acerca de perder la casa en un mercado bajista.

(Yo apostaría que muchos de los "inversionistas inteligentes" perdieron sus hogares en el 2008, cuando sus inversiones apalancadas de cráteres)

Otra diferencia es la liquidez. Si su casa está atado por una hipoteca, entonces es más difícil de vender, los riesgos de estar bajo el agua si el valor de mercado disminuye, etc. El flujo de caja es también importante, ya que será necesario hacer un pago de la hipoteca cada mes. Si te metes en una escasez de efectivo, usted puede encontrar usted mismo tocando la inversión, la reducción de las ganancias futuras y desencadenar el potencial de ganancias de capital impuestos.

Es cierto que usted podría obtener una deducción de impuestos por el interés de la hipoteca (aunque tiene razón en que hay una mayor probabilidad de ahora que usted no será capaz de detallar), sin embargo también se puede obtener una deducción de impuestos por la inversión de dinero en el mejor de los impuestos cuentas como cuentas de retiro y de educación de la Ira.

Un sabio plan sería pagar en efectivo para la casa, invertir la cantidad que podría ser el gasto de la hipoteca, vamos a crecer, y el sueño fácil.

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Crassy Puntos 118

Creo que tienes razón.

Sin embargo... a menos que (1) usted está muy rico, o (2) la casa es muy barato, o (3) usted va a comprar una casa con el producto de otro, entonces la compra con dinero en efectivo va a acabar con un porcentaje significativo de su liquidez.

Es por eso que me gustaría obtener una hipoteca, y el plan de pagarlo en 10 años.

EDIT: la Vida es un acto de equilibrio, y de convertirse en dinero en efectivo pobres, es casi como fuera de equilibrio como en el corvejón hasta sus globos oculares.

12voto

Neil Santos Puntos 301

Creo que es importante mirar los números.

Vamos a considerar una de $100,000 de la casa.

Caso uno: Comprar con dinero en efectivo

En este caso, el riesgo es tener todos los huevos en una sola canasta. Muchas personas utilizan el término "inversión" en la mención de las casas, pero eso es discutible. Las propiedades de alquiler son una inversión. Residencias primarias? Me gustaría personalmente digo que no. No hay nada que se requiere el valor de su casa para ir hacia arriba. Si resulta que el próximo año su casa tiene un valor de $100,000, entonces usted ya está perdiendo dinero debido a la inflación. Si el valor baja a perder aún más. Al final de 15 años sin inversión adicional, sólo tiene el valor de la casa, independientemente de si se fue hacia arriba o hacia abajo.

Caso dos: 20% de enganche

Digamos que usted pone $20k abajo y la inversión de $80k. Usted obtener un préstamo a 15 años para el $80k usted todavía debe en la casa, en el 3,25%.

En el curso de los préstamos que usted paga $102k total (redondeado hacia arriba). Por lo que $22k de interés.

Vamos a asumir que los $80 mil de inversión gana un 8% anual. Después de 15 años, que crecerá a $234k

De noche las cosas

En el caso 2, se puede argumentar que sus pagos cada mes cuenta como inversión adicional, que no existe en el caso 1. Para hacer las cosas justas para el caso 1, digamos que usted invierte $450 por mes, o $5400 al año. Soy demasiado perezoso para romper por lo que el calendario de amortización, dice. Invertido como una suma anual y ganando el mismo interés que la inversión en el caso 2 (8%), esto equivale a $147k. $87k menos de lo que su inversión se hace en el caso 2.

Así que usted ahorrado el costo de $22k de interés, y se perdió de ganar $87k. O a la inversa para el caso 2, donde se acepta la $22k como un riesgo, y que usted está apostando su devuelve más de 15 años es mayor que la cantidad. Mientras los mercados de hacerlo mejor que su tasa de interés, el gran inversión siempre las mejores tarifas.

Conclusión

En última instancia, se trata del 'día después' de comprar la casa. En el caso 1 tiene una casa y no inversiones. En el caso 2 tiene una gran inversión que está listo para crecer. Matemáticamente hablando, la inversión siempre va a ganar mientras su retorno anual es mayor que su tasa de interés anualizada sobre un préstamo. Esta es también la razón por la que muchas personas en este sitio no recomiendo pagar un 1.7% préstamo de coche temprano, y en lugar de poner los fondos en las inversiones, debido a la paliza de 1.7% anual, es bastante fácil, fuera de las recesiones/depresiones.

Editar

Si usted quiere tomar las ganancias de capital en consideración, la situación es un poco diferente. Para este conjunto de números, voy a utilizar una más conservadora del 5% para el rendimiento anual, y asumir el máximo de ganancias de capital del 20%.

Caso 1:

  • Invertir 5400 un año @ 5% de rendimiento de le dar $117k. Con las ganancias de capital: $94k.

Caso 2:

  • A partir de $80k y sin inversión adicional le dará $158k. Con las ganancias de capital: $126k

A través de 'adivinar y comprobar', he encontrado que son capaces de vencer a los $22k de interés con una tasa de sólo el 3,8%. He intentado utilizar el anualizada plazo de amortización de los números, y la tasa puede ser tan bajo como de 3.4% en el caso.

Y la advertencia a todos de esto es: el OP es el único que sabe los números reales/tarifas. 10 años de préstamos tienen tarifas aún más bajas de 15 años de los préstamos. Podría ser que el OP que está buscando en una de $600,000 casa en cuyo caso todos estos números se hacen más grandes, pero las matemáticas todavía funciona fuera de la misma.

Esto sólo pone de relieve mi punto: si el OP está dispuesto a tomar el riesgo de contraer una hipoteca y de la inversión o quiere comprar la casa absoluta, es hasta el OP. Sin embargo, las dos situaciones que sólo miran de cerca en mi respuesta porque estoy tratando de ser justo y suponiendo que el OP puede ahorrar $400+ por mes. Es razonable pensar OP pueden, porque no tienen un pago de la hipoteca, pero si queremos ir más allá todo es especulación. OP pueden decidir por sí mismos que los riesgos son aceptables o no.

9voto

Jalil Puntos 165

Usted puede comprar una casa en efectivo, entonces inmediatamente se establece una HELOC ("home equity línea de crédito", un tipo común de préstamos ofrecidos por los bancos y las compañías hipotecarias que está respaldado por la equidad de su casa, que no requiere que usted para incurrir en la deuda o, devengarán intereses hasta que se dibuja en la línea de crédito, por lo general con una chequera o tarjeta de débito emitida a usted) para mantener la liquidez, obtener lo mejor de ambos caminos.

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